Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 10.000
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 13.484
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Cần lưu ý thêm
- Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.
Đánh giá so sánh ngày 4 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 4 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- 51,8%
- 12 thángHiệu chỉnh lịch sử
- Khả năng lợi suất vượt trung vị lợi suất của nhóm cùng ngành.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Triển vọng 12 tháng so với ngành
Chênh lệch lợi suất trung vị 12 tháng so với nhóm Bất động sản, với các chênh lệch mô hình tương tự.
- Không phải dự báo lợi suất tuyệt đối.
- Không phải giá mục tiêu.
- Cổ phiếu có thể kém ngành nhưng vẫn tăng giá.
- Biên lịch sử của ngành, không phải khoảng dự báo cho cổ phiếu này.
- Lợi suất thực tế có thể nằm ngoài biên này.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- 5,48phân vị 92
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 1,9%phân vị 48
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company’s Beneish M-Score is -1.144 (Vietnam peer percentile 86th, year-over-year change +1.02), indicating it ranks toward more aggressive accounting relative to Vietnamese peers though the absolute US cutoff (-1.78) is not directly decisive. Earnings-quality metrics are mixed: an overall Earnings Quality Score of 77.4/100 driven by perfect accruals, cash-conversion and receivables sub-scores (100/100 each) but with very weak revenue quality (0/100) and modest margin quality (49.1/100). Other signals: Altman Z-Score 2.06 (grey zone) and Piotroski F-Score 8/9 (strong fundamentals).
- Beneish M-Score -1.144, Vietnam peer percentile 86th and YoY change +1.02: the M-Score is moving toward more aggressive accounting relative to peers (percentile and positive YoY change are the emphasized cues).
- Revenue quality 0.0/100: the revenue-quality component is the weakest element of the earnings-quality assessment.
- Cash conversion (three-year operating cash flow / net profit) = 5.48, 92nd percentile among Vietnamese non-financials: reported profits are not converting into operating cash as quickly as most peers (high percentile = worse cash conversion).
- DEPI = 1.4004 (Beneish component measuring depreciation rate changes): value above 1 suggests a slowing of depreciation or other changes in depreciation policies that can increase reported profits.
- SGI = 3.6262 (sales growth index): very high sales growth can increase the risk of aggressive recognition; high SGI is a common contributor to elevated M-Scores.
- TATA = -0.0824 (total accruals to total assets): negative but small; while accruals-quality sub-score is high, shifts in TATA combined with the other Beneish components merit attention.
- Earnings Quality Score 77.4/100 with Accruals quality 100/100, Cash conversion 100/100, Receivables quality 100/100: these sub-scores indicate clean accruals measures and receivables patterns by the scoring methodology.
- Piotroski F-Score 8/9: the company has many strong fundamental signals (profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency indicators).
- Altman Z-Score 2.06 (grey zone): not in the distress zone (<1.8) but not a strong safe zone (>2.7); indicates moderate distance from classic bankruptcy thresholds.
- Receivables outside the trade cycle = 1.9% of total assets (48th percentile): not unusually large in the Vietnamese peer set for items such as prepayments, loans receivable or long-term receivables.
- No accumulated undistributed losses; owner's equity (excluding minority interest) is positive; statutory loss tests under Decree 155/2020 (as amended) are not met: the published statements do not trigger the listed-company statutory loss criteria.
The listed group holds controlling stakes in two subsidiaries (51.7% of DC1 and 50.1% of DC2) and a 25.3% stake in DC4, indicating a typical group control structure with consolidated reporting considerations. Top outside shareholders are relatively dispersed (largest listed institutions 5.0% and 4.7%); director-deal registrations show 38 sale registrations (4 traders; 1,693,557 shares; 36 registrations without volume) and 17 purchase registrations (13 traders; 31,337,547 shares) recorded between 2025-10-30 and 2026-10-30 — these are registered intentions and not executed trades.
- Compare the year-over-year revenue note and the revenue recognition policy (VAS note) to the elements that produce Revenue quality = 0/100 and SGI = 3.6262.
- Reconcile the depreciation policy and fixed-asset schedules (notes and movement tables) with DEPI = 1.4004 to see whether depreciation methods, useful lives, or revaluations changed.
- Review the cash-flow statement and the operating cash flow / net profit reconciliation (the cash-flow note) to understand the drivers of Cash conversion = 5.48 (three-year measure).
- Examine the related-party and other receivables schedules for the 1.9% of total assets classified as receivables outside the trade cycle (prepayments, loans receivable, long-term receivables) and any disclosure of terms or impairments.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.81
- P/S
- 1.71
- ROE
- 7.3%
- ROA
- 3.4%
- EPS
- 812
- BVPS
- 12.523
- Biên gộp
- 23.7%
- Biên ròng
- 12.9%
- D/E
- 0.22
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 2.13
- Tăng trưởng DT
- +226.9%
- Tăng trưởng LN
- +465.6%
- EV/EBITDA
- 7.44
- Tỷ suất cổ tức
- —
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 844 triệu
- Vốn điều lệ
- 8.442 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT