Về trang chủ

HOSE:KBC

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP

Việt NamBất động sảnBất động sảnHOSECT
27.050
VND · Giá đóng cửa ngày 4 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+16.6%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
27.050
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
31.552

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Dòng tiền gần nhất bằng không hoặc âm.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.142
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
12.11%
Ke
12.11%
x
E/(D+E)
67.12%
+
Kd(1-t)
1.87%
x
D/(D+E)
32.88%
=
WACC
10.00%
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→27.050
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+16.6%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
31.552
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)10.00%high risk: không
Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow2.0 nghìn tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
8.0%31.55231.55231.55231.55231.552
9.0%30.96830.96830.96830.96831.552
10.0%26.89526.89526.89530.16430.164
11.0%26.89526.89526.89526.89526.895
12.0%23.95423.95423.95423.95423.954
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016201520142013
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·54.52836.07525.02927.67425.68421.40313.91214.86213.73013.01112.00310.6679.990
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·8.3696.5668411.6832.5621.050652224505295228149103
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·6.8031.8581.8642.4422.0161.9403311222
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·11.77213.3099.66310.8969.3466.6385.4935.8424.7444.3823.3622.8482.368
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·5.8673.5003.2733.5652.8772.7012.4432.0821.8111.6371.3241.3351.482
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·27.07313.85012.21912.33011.51511.5347.5488.5938.3238.2448.3647.6167.473
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·27.07313.85012.21912.33011.51511.5347.5488.5938.3238.2448.3647.6167.473
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·51149344332324524221620015889475144
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·0,10,050,070,080,040,0500000030
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·15.0238.6558.4057.2325.3182.3832.5212.0472.0501.6471.6512.3992.543
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·741.3661.5328211.490182128601725304356480282
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·746086526724284112760067141160,40,3
Tài sản cố định (tỷ VND)
·515408449365249256254157118124141139390
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·515408449365248256254157118124141139144
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·0,10,20,20,050,060,20,20,200000,00
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·1.1071.2921.201168191394433134135872022129
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·9.0914.8174.7774.6972.2986618619489128938931.5181.715
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·7.3254.3944.3784.3241.882235435517503484463446745
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·5284254254004394494494494494494531.1411.065
(-) Dự phòng giảm giá đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·−0,3−1−26−26−23−23−22−18−40−40−23−70−95
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·3540191216212313956326
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·3540191016212313956326
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·69.55144.73033.43434.90731.00223.78616.43316.91015.78014.65813.65413.06612.532
Nợ phải trả (tỷ VND)
·42.82524.08513.21317.06114.43313.1336.0527.0726.7426.0365.6186.8107.618
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·11.9487.0936.57910.6846.5116.9624.0673.9333.3263.3732.9452.5936.521
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·2.2873713373.9511.5151.5478041.2041.1328631.2051.0173.304
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·1.572758553878514894414447404875426409432
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·30.87716.9926.6356.3777.9226.1711.9843.1393.4162.6642.6734.2171.097
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·26.3219.7413.3223.6875.5394.2181.1221.2831.5911.1051.3522.150553
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·26.72620.64520.22117.84616.56910.65310.3819.8379.0388.6218.0366.2564.050
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·26.72620.64520.22117.84616.56910.65310.3819.8379.0388.6218.0366.2564.050
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·9.4187.6767.6767.6765.7574.7574.7574.7574.7574.7574.7573.9572.957
Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu (tỷ VND)
·3.3253.32500000000000
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·12222222222222
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·6.8844.8117.7545.6465.4114.3164.0993.6512.9052.3191.7821.170844
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)
·000000000000864
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·69.55144.73033.43434.90731.00223.78616.43316.91015.78014.65813.65413.06612.532
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·03.2812.3852.7622.304925392181522812630
Phải thu về cho vay dài hạn (tỷ VND)
·07578811481.06114110,727518150
Trái phiếu chuyển đổi (tỷ VND)
·000000000008860
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·9.4187.6767.6767.6765.6984.6984.7574.7574.7574.7574.7573.9572.957
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·1.9252.0872.0451.7772.3669538988037509188718800

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
27
Kém
Chất lượng dồn tích
16
Chuyển đổi tiền mặt
0
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
20
Chất lượng doanh thu
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 90–97
M −0.52 · phân vị 91 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +0.89
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.367
GMI
0.969
AQI
1.131
SGI
2.409
DEPI
1.103
SGAI
0.560
TATA
0.281
LVGI
1.462

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
−2,70phân vị 8
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
8,5%phân vị 77
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.

The company shows several accounting signals of elevated earnings aggressiveness versus Vietnamese peers: a Beneish M-Score of -0.5166 (91st percentile among Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +0.89, and low overall earnings-quality (26.9/100) driven by very weak cash conversion (0.0/100) and revenue quality (0.0/100). At the same time, receivables quality scores strongly (100/100) and there are no accumulated losses or statutory loss triggers in the published annual statements.

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score -0.5166: measures the likelihood of earnings manipulation using eight financial ratios; company ranks in the 91st percentile versus Vietnamese peers (higher = more aggressive accounting relative to peers) and the M-Score rose by +0.89 year-over-year (a substantial trajectory change). Note: the -1.78 cutoff is US-calibrated and less directly applicable to Vietnam.
  • Earnings-Quality total 26.9/100 with very low subcomponents: Cash conversion 0.0/100 (operating cash flow poorly converting reported profits), Revenue quality 0.0/100 (signals about persistence and quality of reported revenue), Margin quality 19.5/100 and Accruals quality 15.9/100 — these point to weak reported profitability and heavy reliance on non-cash or non-recurring items.
  • Three-year cash conversion (operating cash flow / net profit) = -2.70 (8th percentile among Vietnamese non-financials): measures whether reported profits are turning into operating cash; a negative and low percentile indicates profits have not generated cash over the last three years.
  • TATA (total accruals to total assets) = 0.2811: measures the size of accruals relative to assets; a relatively large positive value suggests earnings contain substantial accruals.
  • LVGI (sales general and administrative to inventory/ gross?) = 1.4620 and SGI 2.4091 (Sales Growth Index): high SGI (2.4091) measures rapid revenue growth relative to peers and LVGI/GMI/DEPI movements indicate inventory and cost dynamics that can accompany aggressive recognition (DEPI 1.1032, AQI 1.1315).
  • Altman Z-Score 1.56 (distress zone): measures proximity to bankruptcy using five balance-sheet and income items; a score of 1.56 places the company in the distress zone for financial health.
  • Director-deal registrations in 2025-10-30 to 2026-10-30: 1 sale registration (1 trader; 1 without a volume) and 5 purchase registrations (5 traders; 28,000,000 shares; 2 without a volume). These are registered intentions with the exchange, not executed trades.
Tín hiệu tích cực
  • Receivables quality 100.0/100: measures the proportion and behavior of receivables; a top score suggests receivables are not the primary source of accounting concern.
  • No accumulated losses and owner's equity (excluding minority interest) positive: accumulated losses absent and equity is positive, so the company does not meet statutory loss thresholds reported in the financial statements.
  • Piotroski F-Score 4/9: a neutral-to-weak fundamental signal (measures profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency across nine binary tests) rather than an extreme deterioration.
Rủi ro sở hữu

Top shareholders are dispersed with the largest institutional holder at 10.3% and no single holder above 50%; a listed group holds 21.5% of SGT (significant influence). Several institutions and an individual appear among the top holders. Director-deal registrations show several insiders registered purchases and one registered sale in the last year (registrations, not executed trades).

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare FY2025 operating cash flow with parent net profit in the consolidated cash-flow statement and the cash-flow note to confirm the drivers of the three-year cash-conversion ratio (-2.70).
  • Review the receivables/similar-account schedules and the related-party disclosures to identify the composition of the 8.5% of total assets classified as receivables outside the trade cycle (prepayments, loans receivable, long-term receivables).
  • Inspect the notes on revenue recognition and significant contracts (revenue notes, advances from customers) to reconcile why revenue quality scores 0.0/100 while SGI is 2.4091.
  • Examine the accruals and working-capital schedule and the auditor’s report for commentary on large accrual items (TATA = 0.2811) and any emphasis-of-matter paragraphs relating to going concern or accounting estimates.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
4/9
Trung bình
Z-Score
1.56
Vùng nguy hiểm
Sharpe
−0.88
Âm
Tổng hợp
53
Từ 50 đến 69
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✗Thanh khoản tốt hơn
✗Không pha loãng
✓Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.75×Gánh nặng lãi vay1.13×Biên HĐKD0.39×Vòng quay0.10×Đòn bẩy2.60=ROE8.3%
Rủi ro giá
Động lượng
−24.4%
Biến động
16.9%
Mức sụt giảm tối đa
−34.3%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
11.64P/E
P/B
0.99
P/S
3.66
ROE
9.7%
ROA
3.7%
EPS
2.234
BVPS
26.335
Biên gộp
47.7%
Biên ròng
33.0%
D/E
1.07
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
4.56
Tăng trưởng DT
+140.9%
Tăng trưởng LN
+462.1%
EV/EBITDA
15.22
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
942 triệu
Vốn điều lệ
9.418 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →