Về trang chủ

UPCOM:SLD

Công ty Cổ phần Địa Ốc Sacom

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT
14.200
VND · Giá đóng cửa gần nhất

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+11.5%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
14.200
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
15.835

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Giá đóng cửa đã quá cũ để so sánh.
  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
  • Mô hình dùng giá trị sổ sách thay thế trong tình trạng khó khăn tài chính.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
93.67%
+
Kd(1-t)
5.24%
x
D/(D+E)
6.33%
=
WACC
11.55%
+2% WACC (đòn bẩy cao)
2
Ước tính tăng trưởng
Mặc định ngành3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→14.200
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+11.5%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
15.835
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)13.55%high risk: có
Growth rate3.50%growth method: default
Base cash flow4.6 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
11.6%12.55812.55912.56012.56312.566
12.6%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệu12.55312.55512.558
13.6%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
14.6%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
15.6%Chưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệuChưa có dữ liệu
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục20262025202420232022202120202019201820172016
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·96112···470544498535729
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·106···12997462810
Đầu tư tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Net debt bridge
·2019···00000
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·5477···335139173222364
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·24···5513737
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·0,010,05···0,1295268270328
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·0,010,05···0,1295268270328
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·1110···612111527
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·743692···559457094123
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·1213···6929316741
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·55···44550,03
Tài sản cố định (tỷ VND)
·22···1220,94
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·0,20,4···1220,94
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·22···0,040,06000
Bất động sản đầu tư (tỷ VND)
·00···331111
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·99···91036259
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·99···91036259
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·839805···1.029588568630852
Nợ phải trả (tỷ VND)
·9966···53999117204424
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·9965···53794117137289
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·8250···001885232
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·14···1027151611
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·00,2···250,568135
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·00···00093
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·740739···490490450425428
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·740739···490490450425428
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·786786···443422402402402
Quỹ đầu tư phát triển (tỷ VND)
·0,60,6···0,60,60,60,60,6
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·−46−47···4667482225
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·839805···1.029588568630852
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·00···0201086170
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·786786···443422402402402

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
41
Yếu
Chất lượng dồn tích
83
Chuyển đổi tiền mặt
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2020
Phân vị cao nhất
M 6.71 · phân vị 100 so với doanh nghiệp Việt Nam
YoY ▲ +9.70
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
9.961
GMI
0.883
AQI
7.373
SGI
0.241
DEPI
0.672
SGAI
1.643
TATA
0.001
LVGI
3.270

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
0,7%phân vị 30
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
0,06×
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

The company shows multiple accounting signals of elevated accrual-based and receivable-related distortion: a Beneish M-Score of 6.7119 (100th percentile vs Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +9.70, driven by a very high DSRI (9.9608) and AQI (7.3727). Earnings-quality components are mixed: accruals quality scores very high (99.8/100) while receivables quality and revenue quality score 0/100 and margin quality is weak (19.3/100); the Piotroski F-Score is neutral at 4/9 and Vietnamese cash-conversion and receivable checks are around the median/low end of the local sample.

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score = 6.7119 (measures likelihood of earnings manipulation versus a US-derived threshold; here the company is at the 100th percentile among Vietnamese peers and the M-Score rose by +9.70 year-over-year, indicating a large change in the underlying ratios).
  • DSRI = 9.9608 (Days Sales Receivables Index; this very large value suggests receivables or revenue timing/recognition divergence from past patterns).
  • AQI = 7.3727 (Asset Quality Index; elevated value indicates reclassification or capitalization of expenses, or increases in intangible/long‑lived assets versus peers/own history).
  • Receivables quality = 0.0/100 and Revenue quality = 0.0/100 (the earnings-quality model flags both as poorest possible scores, consistent with the high DSRI and weak margin quality).
  • LVGI = 3.2704 (Leverage index; indicates leverage and financing changes relative to prior period that can affect reported profit persistence).
  • SGAI = 1.6432 (Selling, General & Administrative expenses index >1; suggests SGA rose relative to sales, which can indicate cost reclassification or margin pressure).
  • TATA = 0.0006 (Total Accruals to Total Assets; although small here, the rest of the indicators point to timing/revenue/receivable issues rather than pure total-accruals manipulation).
Tín hiệu tích cực
  • Accruals quality = 99.8/100 (the model rates accruals as high-quality, indicating total reported accruals are not the primary flagged issue).
  • Cash-conversion (3-year operating cash flow / net profit) = 1.12 (50th percentile among Vietnamese firms; shows operating cash broadly in line with reported profit over three years rather than being dramatically weaker).
  • No accumulated losses and owner's equity (excluding minority interest) positive; net loss in parent profit = 0 years up to FY2020 (these are facts from the statements showing no statutory accumulated-loss trigger).
  • Piotroski F-Score = 4/9 (neutral; some fundamentals are not severely deteriorated).
Rủi ro sở hữu

Ownership is highly concentrated: SAM Holdings holds 85.7% (control, disclosed 2026-03-31), with two other named individual shareholders at 5.6% and 0.0%. The company is part of a listed group controlled by SAM (which also holds 35.0% of DSP among group listings), so related‑party, intra‑group transactions and capital flows are important contextual factors under VAS and group reporting.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the year-over-year movement in trade receivables and the receivables aging schedule in the audited notes to the DSRI value (9.9608) and disclose whether receivables growth matches revenue recognition.
  • Inspect the ‘Other long‑term receivables / Loans to related parties / Prepayments’ lines and the related‑party note to reconcile the 0.9% of total assets flagged as receivables outside the trade cycle.
  • Review the composition of non-current assets and the notes on additions and reclassifications to assess drivers of the AQI = 7.3727 (capitalized costs, intangible increases or reclassifications).
  • Check the statement of cash flows and the reconciliation of profit to cash from operations to confirm the 3‑year cash conversion ratio of 1.12 and to understand timing differences between profit and cash.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
4/9
Trung bình
Z-Score
5.18
Vùng an toàn
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✗Dòng tiền HĐKD > 0
✗ROA tăng
✗OCF > Lợi nhuận ròng
✓Đòn bẩy giảm
✗Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế1.00×Gánh nặng lãi vay2.81×Biên HĐKD−0.68×Vòng quay0.00×Đòn bẩy1.09=ROE0.2%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
1367.69P/E
P/B
1.51
P/S
—
ROE
0.1%
ROA
0.1%
EPS
10
BVPS
9.420
Biên gộp
0.0%
Biên ròng
0.0%
D/E
0.11
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
0.97
Tăng trưởng DT
−100.0%
Tăng trưởng LN
−41.9%
EV/EBITDA
—
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
78,6 triệu
Vốn điều lệ
786 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →