Về trang chủ

UPCOM:TV6

Công ty Cổ phần Tập đoàn EMA LAND

Việt NamBất động sảnBất động sảnUPCOMCT
6.400
VND · Giá đóng cửa ngày 4 thg 11, 2026

Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa

Ước tính minh họa
Cần xem xét trước khi so sánh
+30.2%Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Giá đóng cửa (VND)
6.400
Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
8.335

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị vốn hóa lợi nhuận

Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.

Cách tính

  1. 1
    Đo chênh lệch

    Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.

  2. 2
    Đối chiếu lịch sử2015–2024

    Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.

  3. 3
    Áp vào giá

    Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.

Lưu ý

  • Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
  • Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
  • Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.

Lý do cần xem xét

  • Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
  • Mô hình dùng lợi nhuận thay cho dòng tiền quan sát được.

Cần lưu ý thêm

  • Thu hồi vốn lưu động đóng góp vào dòng tiền.

Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.

Độ tin cậy mô hình
Thấp
Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
Xác suất vượt nhóm cùng ngành
Chưa đánh giá
Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Đánh giá ngày 30 thg 10, 2026Không cập nhật theo giá hằng ngày

Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.

Phân tích định giá

CT→Bất động sản→Real Estate
Classified as real estate because ICB sector “Bất động sản” maps to the real estate group.
Mô hìnhKết hợp RNAV + DCF
Giá trị nội tại = 40% × Chỉ báo RNAV + 60% × Giá trị DCF

Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.

Chi tiết kỹ thuật
Vì sao chọn mô hình này

RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.

Cách hoạt động

Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.

Phù hợp nhất với

Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.

1
Chi phí vốn bình quân gia quyền
Lãi suất phi rủi ro (Rf)
4.36%
+
Betamặc định ngành
1.110
x
ERP
4.38%
+
CRP
2.75%
=
Chi phí vốn chủ sở hữu (Ke)
11.97%
Ke
11.97%
x
E/(D+E)
100.00%
+
Kd(1-t)
0.00%
x
D/(D+E)
0.00%
=
WACC
11.97%
+2% WACC (đòn bẩy cao)
2
Ước tính tăng trưởng
fundamental firm blend3.50%
Tăng trưởng giảm dần 10%/năm về mức cuối kỳ
3
Tham số mô hình
4
Định giá

Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.

Giá đóng cửa (VND)→6.400
Giá trị hiệu chỉnh so với giá đóng cửa→+30.2%

Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)

Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
8.335
Dữ liệu cho từng bướcNhấp vào nguồn để làm nổi bật khoản mục trong báo cáo tài chính
Discount rate (WACC)13.97%high risk: có
Growth rate3.50%growth method: fundamental firm blend
Base cash flow1.4 tỷone off strip ratio: 0

Độ nhạy DCF

Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.

WACC \ Tăng trưởng0.5%2.0%3.5%5.0%6.5%
12.0%7.8137.8137.8137.8137.813
13.0%7.8137.8137.8137.8137.813
14.0%7.8137.8137.8137.8137.813
15.0%7.4657.8137.8137.8137.813
16.0%7.4657.4657.4657.4657.813
Cao hơn giá thị trườngThấp hơn giá thị trườngƯớc tính hiện tại
Phục vụ định giá:Chi phí vốnTăng trưởngTham số mô hìnhTính toán cuối
Khoản mục2026202520242023202220212020201920182017
Tài sản ngắn hạn (tỷ VND)
·1414335216536291313
Tiền và các khoản tương đương tiền (tỷ VND)Net debt bridge
·9233850,30,80,09
Các khoản phải thu ngắn hạn (tỷ VND)
·51230501572924911
Trả trước cho người bán (tỷ VND)
·0,40,0500,000,00160,050,4
Hàng tồn kho thuần (tỷ VND)
·00000,002532
Hàng tồn kho, ròng (tỷ VND)
·00000,002532
Tài sản ngắn hạn khác (tỷ VND)
·0,0400,040,040,030,030,20,50,3
Tài sản dài hạn (tỷ VND)
·26200972.12406150,60,7
Phải thu dài hạn (tỷ VND)
·0200000000
Phải thu dài hạn khác (tỷ VND)
·0200000000
Tài sản cố định (tỷ VND)
·0000010,80,60,7
Tài sản cố định hữu hình (tỷ VND)
·0000010,800,7
Tài sản cố định vô hình (tỷ VND)
·00000000,60
Đầu tư tài chính dài hạn (tỷ VND)
·0000051500
Đầu tư vào công ty liên kết (tỷ VND)
·0000051500
Tài sản dài hạn khác (tỷ VND)
·0,80,070972.1240468.1810,0500
Chi phí trả trước dài hạn (tỷ VND)
·0,10,070972.1240468.1810,0500
Tổng cộng tài sản (tỷ VND)
·4035335216542451414
Nợ phải trả (tỷ VND)
·30,50,011913391388
Nợ ngắn hạn (tỷ VND)
·30,50,011913381388
Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·00019245966
Người mua trả tiền trước (tỷ VND)
·0000,0200000,00
Nợ dài hạn (tỷ VND)
·0,02000,200,40,200
Vay và nợ thuê tài chính dài hạn (tỷ VND)Discount rate (WACC) +1
·000000,40,200
Vốn chủ sở hữu (tỷ VND)Discount rate (WACC)
·3734333332333255
Vốn và các quỹ (tỷ VND)
·3734333332333255
Vốn góp của chủ sở hữu (tỷ VND)
·3030303030303055
Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối (tỷ VND)
·74332320,40,3
Tổng cộng nguồn vốn (tỷ VND)
·4035335216542451414
Phải thu về cho vay ngắn hạn (tỷ VND)
·002525220030
Cổ phiếu phổ thông (tỷ VND)
·3030303030303055
Lợi thế thương mại (tỷ VND)
·0,700000000
Lợi ích cổ đông thiểu số (tỷ VND)Net debt bridge
·0,100000000

Chất lượng lợi nhuận

Năm tài chính 2025
82
Tốt
Chất lượng dồn tích
100
Chuyển đổi tiền mặt
100
Khoản phải thu
100
Ổn định biên lợi nhuận
0

Sàng lọc kế toán

Beneish M-Score · 2025
Phân vị 90–97
M −0.60 · phân vị 90 so với doanh nghiệp Việt Nam
Ít biến động hơn nhóm tương đồng tại Việt NamDấu hiệu kế toán đáng chú ý
So sánh với toàn thị trường

Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.

DSRI
0.047
GMI
2.196
AQI
1.099
SGI
9.267
DEPI
1.000
SGAI
1.099
TATA
−0.794
LVGI
5.763

Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025

Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
2,39phân vị 80
Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
1,1%phân vị 37
Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
Không có
Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
0
Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
Dương

Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.

Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố. Doanh nghiệp giao dịch trên UPCoM, nơi các ngưỡng này không áp dụng.

The company's Beneish M-Score is -0.5986 (90th percentile versus Vietnamese peers), indicating accounting metrics that are more aggressive than most domestic peers; key M-Score drivers include a very high SGI (9.2671) and LVGI (5.7628) while TATA is -0.7936. Earnings-quality reads high at 82.4/100 driven by perfect scores on accruals, cash conversion and receivables quality, but margin quality is 0/100. The Altman Z-Score is 8.56 (in the safe zone) and the Piotroski F-Score is 6/9 (neutral).

Dấu hiệu cảnh báo
  • Beneish M-Score = -0.5986 (90th percentile vs Vietnam): the overall score is above most Vietnamese peers (higher percentiles imply more aggressive accounting metrics in the local sample).
  • SGI (Sales Growth Index) = 9.2671: measures revenue growth relative to the prior year; a very large value signals unusually rapid top-line growth compared with the prior period.
  • LVGI (Leverage Index) = 5.7628: measures change in leverage; a high value indicates a marked increase in leverage (debt or liabilities) year over year.
  • GMI (Gross Margin Index) = 2.1964: measures deterioration in gross margins; >1 means gross margin worsened year over year and GMI is substantially >1 here.
  • Margin quality = 0.0/100: the earnings-quality component for margins is the weakest possible, indicating margins are a primary area of concern despite other accrual/cash signals.
  • TATA (Total Accruals to Total Assets) = -0.7936: a strongly negative accruals ratio that feeds the Beneish score — while negative TATA can reflect cash-heavy earnings, it is also atypical and should be examined in context.
Tín hiệu tích cực
  • Earnings-Quality Score = 82.4/100 with Accruals quality = 100/100 and Cash conversion = 100/100: the company shows high reported earnings quality on accrual and cash-flow measures.
  • Receivables quality = 100/100 and Receivables outside the trade cycle = 1.1% of total assets (37th percentile): receivables and non-trade receivables are small in absolute and relative terms.
  • Altman Z-Score = 8.56 (safe zone): the distance-to-distress indicator places the company well within the non-distress zone.
  • Piotroski F-Score = 6/9: fundamentals are neutral-to-favourable on profitability, leverage/liquidity, and operating efficiency checks.
Rủi ro sở hữu

Ownership is concentrated among individuals: top five shareholders are all individuals holding 12.3%, 11.5%, 11.0%, 7.3% and 6.5% respectively, which implies control is materially held by a small group of insiders. Director-deal registrations in the past year show net registered selling of -15.40% of shares outstanding (3 sale registrations for 609,000 shares and 1 purchase registration for 147,000 shares) — these are registered intentions with the exchange, not confirmed executed trades.

Cần đối chiếu trong báo cáo tài chính
  • Compare the year-over-year composition of revenue and the note on revenue recognition in the FY2025 annual report to understand drivers of the SGI = 9.2671.
  • Reconcile changes in total liabilities and the debt schedule to verify the components behind LVGI = 5.7628 and the leverage movement.
  • Inspect the statement of cash flows and the notes to identify the items producing TATA = -0.7936 and confirm whether large non-cash timing items or one-offs drove accruals.
  • Compare gross-margin detail and cost breakdown in the management discussion and the cost of goods sold note to explain GMI = 2.1964 and the margin-quality score of 0/100.

Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.

Điểm định lượng

F-Score
6/9
Trung bình
Z-Score
8.56
Vùng an toàn
Sharpe
0.16
Dương
Tổng hợp
49
Từ 30 đến 49
Chi tiết Piotroski F-Score
✓Lợi nhuận ròng > 0
✓Dòng tiền HĐKD > 0
✓ROA tăng
✓OCF > Lợi nhuận ròng
✗Đòn bẩy giảm
✗Thanh khoản tốt hơn
✓Không pha loãng
✗Biên lợi nhuận tăng
✓Vòng quay tăng
Phân rã DuPont
Gánh nặng thuế0.96×Gánh nặng lãi vay1.00×Biên HĐKD0.22×Vòng quay0.33×Đòn bẩy1.08=ROE7.6%
Rủi ro giá
Động lượng
+153.8%
Biến động
187.1%
Mức sụt giảm tối đa
−59.5%

Chỉ số tài chính nổi bật

Năm tài chính 2025
5.96P/E
P/B
0.45
P/S
1.23
ROE
7.8%
ROA
7.4%
EPS
923
BVPS
12.278
Biên gộp
44.0%
Biên ròng
21.0%
D/E
0.00
Tỷ lệ thanh toán hiện hành
4.71
EV/EBITDA
2.54
Tỷ suất cổ tức
—

Tổng quan doanh nghiệp

Số cổ phiếu đang lưu hành
3,0 triệu
Vốn điều lệ
30,0 tỷ VND
Ngành (ICB L2)
Bất động sản
Lĩnh vực (ICB L3)
Bất động sản
Phân ngành
Tư Vấn, Định giá, Môi giới Bất động sản
Loại hình công ty
CT
Định giá ngày 30/10/2026
Phương pháp và giới hạn sử dụng

vnvalue là công cụ nghiên cứu cổ phiếu. Các kết quả được tính từ dữ liệu tài chính công khai theo công thức đã công bố. Nội dung không cấu thành lời khuyên về đầu tư, tài chính, pháp lý hay thuế, cũng không phải khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ chứng khoán.

Toàn bộ dữ liệu, mô hình và kết quả được cung cấp nguyên trạng (AS IS) mà không có bất kỳ bảo đảm nào. Bạn hoàn toàn chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư của mình. Hiệu suất trong quá khứ và các kết quả định giá lịch sử không phản ánh kết quả trong tương lai.

Bằng việc sử dụng vnvalue, bạn chấp nhận Điều khoản dịch vụ và Chính sách bảo mật. Toàn văn tuyên bố miễn trừ →