Giá trị nội tại hiệu chỉnh so với giá đóng cửa
Ước tính minh họa- Giá đóng cửa (VND)
- 5.900
- Giá trị nội tại hiệu chỉnh (VND)
- 9.177
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Giá trị vốn hóa lợi nhuận
Chưa có: công ty báo lỗ năm gần nhất hoặc lịch sử giá còn quá ngắn.
Cách tính
- 1Đo chênh lệch
Giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất.
- 2Đối chiếu lịch sử2015–2024
Các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo.
- 3Áp vào giá
Áp dụng lợi suất đó vào giá đóng cửa gần nhất.
Lưu ý
- Chỉ mang tính minh họa: chưa phải dự báo được xác thực.
- Chưa có khoảng bất định: ước tính là một con số đơn lẻ.
- Lịch sử cũ: chưa đo lại trên dữ liệu hiện tại.
Lý do cần xem xét
- Thanh khoản giao dịch thấp hơn ngưỡng so sánh.
Cần lưu ý thêm
- Chênh lệch mô hình gốc đã được giới hạn trước khi hiệu chỉnh.
Ước tính vẫn được hiển thị để kiểm tra cách tính. Cần xem xét dữ liệu đầu vào trước khi dùng để so sánh cổ phiếu. So sánh mô hình đằng sau giá trị này cần được xem xét. Ước tính không khắc phục các hạn chế về dữ liệu nêu ở trên.
Đánh giá so sánh ngày 3 thg 11, 2026Có hiệu lực đến 3 thg 12, 2026
- Độ tin cậy mô hình
- Rất thấp
- Độ khớp mô hìnhĐộ ổn định dữ liệuKiểm tra rủi ro
- Mức cao yêu cầu đạt các tiêu chí chẩn đoán của mô hình.
- Xác suất vượt nhóm cùng ngành
- Chưa đánh giá
- Định giá này chưa có xác suất vượt nhóm cùng ngành được lưu riêng.
Hai đánh giá trả lời các câu hỏi khác nhau. Cả hai đều không xác nhận giá trị định giá là chính xác hoặc đảm bảo lợi suất tương lai.
Phân tích định giá
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV (giá trị sổ sách với phần bất động sản được nâng 1,5 lần) với tỷ trọng 40% và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với tỷ trọng 60%. Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Chi tiết kỹ thuật
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Chỉ báo RNAV: phần bất động sản trong BVPS (bất động sản đầu tư, tài sản cố định và hàng tồn kho trên tổng tài sản) × 1,5 cộng phần còn lại theo giá trị sổ sách, hoặc 1,25 lần toàn bộ giá trị sổ sách khi tỷ trọng đó từ 10% trở xuống hoặc không xác định, giảm tối đa 50% khi D/E vượt 2. DCF: dự phóng 5 năm trên dòng tiền trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1,5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.
Chúng tôi lấy chênh lệch giữa mô hình và giá đóng cửa gần nhất, tra xem các chênh lệch cỡ đó đã đem lại lợi suất thế nào trong năm tiếp theo theo dữ liệu 2015–2024, rồi áp dụng vào giá đóng cửa gần nhất.
Giá đóng cửa × (1 + chênh lệch hiệu chỉnh / 100)
Độ nhạy DCF
Giá trị hiệu chỉnh minh họa từ các kịch bản DCF độc lập bên dưới, neo theo cùng giá đóng cửa. Các kịch bản không bao gồm các cấu phần mô hình khác và không tái hiện giá trị kết hợp ở đầu trang.
Chất lượng lợi nhuận
Sàng lọc kế toán
Phân vị trong nhóm doanh nghiệp Việt Nam tương đồng. Ngưỡng Beneish −1.78 được xây dựng trên dữ liệu Mỹ; khoảng 28% cổ phiếu Việt Nam vượt ngưỡng này.
Kiểm tra đo trên doanh nghiệp Việt Nam · năm 2025
- Chuyển đổi tiền mặt, 3 nămDòng tiền kinh doanh / lợi nhuận sau thuế
- 13,33phân vị 97
- Phải thu ngoài chu kỳ kinh doanhTrả trước cho người bán, phải thu về cho vay và phải thu dài hạn khác / tổng tài sản
- 5,4%phân vị 69
- Lỗ lũy kế / vốn điều lệ thực gópLợi nhuận sau thuế chưa phân phối âm
- Không có
- Số năm lỗ liên tiếpLợi nhuận sau thuế của công ty mẹ
- 0
- Vốn chủ sở hữuKhông gồm lợi ích cổ đông không kiểm soát
- Dương
Phân vị xếp hạng theo từng năm tài chính trong nhóm doanh nghiệp phi tài chính Việt Nam (0 thấp nhất, 100 cao nhất). Giai đoạn 2015-2024, chuyển đổi tiền mặt thấp và tỷ trọng phải thu ngoài chu kỳ kinh doanh cao đi trước tỷ lệ gặp vấn đề niêm yết và thua lỗ năm sau cao hơn.
Ngưỡng luật định (điểm e khoản 1 Điều 120 Nghị định 155/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 245/2025/NĐ-CP): cổ phiếu niêm yết trên HOSE hoặc HNX bị hủy niêm yết bắt buộc khi báo cáo tài chính năm được kiểm toán cho thấy lỗ 3 năm liên tiếp gần nhất, lỗ lũy kế vượt vốn điều lệ thực góp, hoặc vốn chủ sở hữu âm. Số liệu ở đây đọc từ báo cáo tài chính năm do nhà cung cấp dữ liệu công bố.
The company’s Beneish M-Score is -1.4408 (80th percentile versus Vietnamese peers) with a year-over-year increase of +1.76, signalling more aggressive accounting relative to most local peers and a notable upward trajectory; the absolute US-calibrated cutoff of -1.78 is crossed by many Vietnamese firms so peer percentile and trend are more relevant. Earnings-quality metrics are mixed: an overall score of 82.7/100 with perfect accruals, cash-conversion and receivables sub-scores (100/100 each) but a Revenue quality of 0.0/100. The Altman Z-Score is 1.67 (in the distress zone) while the Piotroski F-Score is 7/9 (strong fundamentals). Statutory loss tests under Vietnamese rules are not met for FY2025.
- Beneish M-Score = -1.4408 (80th percentile vs VN peers): measures a composite likelihood of earnings manipulation; 80th percentile indicates more aggressive accounting than ~80% of Vietnamese peers and the M-Score rose by +1.76 year-over-year, indicating an accounting trajectory away from prior years.
- Earnings-quality Revenue quality = 0.0/100: measures the quality and sustainability of reported revenue; a 0/100 score is an outlier against otherwise high quality sub-scores and warrants scrutiny of revenue recognition patterns and disclosures.
- Altman Z-Score = 1.67 (distress zone): measures distance to bankruptcy using balance-sheet and earnings items; 1.67 falls into the distress zone rather than the safe zone.
- Cash conversion (3-year operating cash flow / net profit) = 13.33 (97th percentile): measures how well reported profits convert into cash over three years; this low ratio (high percentile means poor relative performance) indicates profits have not been turning into cash compared with peers.
- AQI (Accounts quality index) = 6.8122: measures changes in receivables, inventory and other asset components relative to sales; a high AQI can signal aggressive asset recognition or slower collection patterns.
- Earnings Quality total = 82.7/100 with Accruals quality = 100.0/100: accrual-based distortions appear low according to the accruals sub-score.
- Cash conversion sub-score = 100.0/100 despite the low 3-year ratio noted above: the earnings-quality framework’s cash-conversion metric itself rates the company highly on the internal measures used.
- Receivables quality = 100.0/100 and Receivables outside the trade cycle = 5.4% of total assets (69th percentile): receivables appear largely within normal parameters for Vietnamese peers, with only moderate exposure to prepayments/loans outside the trade cycle.
- Piotroski F-Score = 7/9: measures financial-strength signals (profitability, leverage/liquidity, operating efficiency); a 7 indicates generally strong fundamentals.
Ownership is concentrated in individuals: the largest shareholder holds 19.1% (Trần Đình Huy) and the top five individual holders together control a majority stake concentration pattern (other notable holdings 8.8%, 5.7%, 4.8%, 4.5%). Director-deal registrations in 2025–10–30 to 2026–10–30 show 1 sale registration and 1 purchase registration (registrations, not executed trades).
- Compare FY2025 revenue recognition notes to the disclosure lines supporting Revenue quality = 0.0/100; examine contracts, timing of revenue, and percent-of-completion or delivery criteria.
- Reconcile operating cash flow and net profit for the last three years in the cash-flow statement and the management discussion to explain the 3-year cash-conversion ratio of 13.33.
- Inspect the notes/schedule for receivables and other long-term receivables to verify the 5.4% of total assets described as receivables outside the trade cycle (look for related-party loans, prepayments to suppliers, and long-term receivables).
- Review the statutory and auditor notes for FY2025 to confirm that none of the statutory loss-test triggers (Decree 155/2020 Art.120(1)(e), as amended by Decree 245/2025) are met and to trace any auditor emphasis or subsequent-event disclosures.
Nội dung do AI tạo từ dữ liệu định lượng, phục vụ tham khảo và không cấu thành khuyến nghị đầu tư.
Điểm định lượng
Chỉ số tài chính nổi bật
- P/B
- 0.37
- P/S
- 0.18
- ROE
- 13.8%
- ROA
- 3.1%
- EPS
- 2.459
- BVPS
- 18.151
- Biên gộp
- 17.4%
- Biên ròng
- 6.5%
- D/E
- 2.41
- Tỷ lệ thanh toán hiện hành
- 2.76
- Tăng trưởng DT
- +16.6%
- Tăng trưởng LN
- +22.4%
- EV/EBITDA
- 11.01
- Tỷ suất cổ tức
- 22.5%
Tổng quan doanh nghiệp
- Số cổ phiếu đang lưu hành
- 7,9 triệu
- Vốn điều lệ
- 79,3 tỷ VND
- Ngành (ICB L2)
- Bất động sản
- Lĩnh vực (ICB L3)
- Bất động sản
- Phân ngành
- Bất động sản
- Loại hình công ty
- CT