Điểm cần nắm
Quyền sử dụng đất ghi nhận theo giá gốc trong báo cáo tài chính có thể có giá trị thị trường cao hơn. Vì vậy, giá trị sổ sách cần được đọc trong bối cảnh thời điểm và chi phí doanh nghiệp hình thành quỹ đất.
vnvalue kết hợp giá trị tài sản ròng điều chỉnh ước tính (RNAV) với dòng tiền chiết khấu (DCF), sau đó áp dụng bộ lọc đòn bẩy để phản ánh rủi ro từ cấu trúc vốn.
VAS và cách ghi nhận quyền sử dụng đất
Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) ghi nhận quyền sử dụng đất theo chi phí gốc, không bắt buộc đánh giá lại theo giá thị trường như IFRS cho phép. Khi doanh nghiệp mua quỹ đất nhiều năm trước, giá gốc có thể thấp hơn đáng kể so với giá thị trường hiện tại.
Khi giá đất thay đổi, phần giá trị ghi nhận theo giá gốc có thể tạo ra khoảng cách giữa vốn chủ sở hữu trên sổ sách và giá trị tài sản ước tính theo thị trường.
Đọc chỉ số P/B trong bối cảnh kế toán
P/B phụ thuộc vào giá trị sổ sách. Khi so sánh doanh nghiệp dùng các chuẩn mực hoặc cách ghi nhận tài sản khác nhau, cần xem xét ảnh hưởng của việc đánh giá lại tài sản tới mẫu số của chỉ số này.
Bỏ qua khác biệt kế toán có thể dẫn đến cách hiểu sai về mức định giá tương đối giữa các doanh nghiệp.
Cách mô hình kết hợp RNAV và DCF
Mô hình kết hợp hai góc nhìn: RNAV ước tính giá trị tài sản ròng, còn DCF ước tính giá trị từ dòng tiền tương lai. Tỷ trọng RNAV / DCF là 40 / 60.
Trong nhánh DCF, mô hình sử dụng giả định tăng trưởng dài hạn ngành bất động sản là 3,5% (danh nghĩa, tính bằng VND) và sử dụng beta ngành bất động sản là 1,11 (Trung vị của 66 hồi quy trên VNINDEX) để phản ánh rủi ro thị trường cơ bản. Kết quả hợp nhất sau đó được điều chỉnh bằng bộ lọc đòn bẩy nhằm phản ánh ảnh hưởng của cấu trúc vốn tới giá trị cổ đông.
Giới hạn của kết quả ước tính
Độ chính xác của RNAV phụ thuộc vào chất lượng thông tin về tài sản và các giả định điều chỉnh. Mức độ công bố thông tin khác nhau giữa các doanh nghiệp làm tăng độ bất định của phép so sánh.
Kết hợp RNAV, DCF và bộ lọc đòn bẩy giúp xem xét nhiều yếu tố trong cùng một mô hình. Kết quả vẫn phụ thuộc vào dữ liệu công khai và giả định; cần đối chiếu với báo cáo doanh nghiệp trước khi sử dụng.