Cách chúng tôi định giá cổ phiếu ngành Bất động sản
Mô hình: Kết hợp RNAV + DCF
Các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam ghi nhận quỹ đất theo giá vốn mua ban đầu (Chuẩn mực Kế toán Việt Nam không cho phép đánh giá lại). Điều này khiến giá trị sổ sách phản ánh thấp hơn nhiều so với giá trị tài sản thực. Mô hình này kết hợp hai cách tiếp cận: một chỉ báo thay thế RNAV (giá trị tài sản ròng đánh giá lại, áp dụng hệ số 1.5x lên giá trị sổ sách) với trọng số 40%, và một mô hình DCF trên dòng tiền chuẩn hóa với trọng số 60%. Các doanh nghiệp có đòn bẩy cao chịu mức phạt +2% vào WACC.
Vì sao dùng mô hình này
Các nhà phát triển bất động sản nắm giữ lượng lớn hàng tồn kho đất đai theo giá gốc theo VAS; dòng tiền phụ thuộc vào thời điểm bàn giao dự án. RNAV nắm bắt giá trị đất đai tiềm ẩn, trong khi DCF nắm bắt năng lực sinh lời. Bộ lọc đòn bẩy bảo vệ trước các nhà phát triển sử dụng đòn bẩy quá mức (một rủi ro phổ biến trên thị trường bất động sản Việt Nam).
Cách tính
Chỉ báo thay thế RNAV: BVPS × hệ số đánh giá lại 1.5. DCF: dự phóng 10 năm trên FCF trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1.5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Phù hợp nhất với
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.