Cách chúng tôi định giá cổ phiếu ngành Bất động sản
Mô hình: Kết hợp RNAV + DCF
Quỹ đất thường được ghi nhận theo giá vốn dưới VAS, nên giá trị sổ sách có thể chưa phản ánh giá trị kinh tế của tài sản. Mô hình kết hợp chỉ báo RNAV với hệ số 1,5 lần giá trị sổ sách (40%) và DCF trên dòng tiền chuẩn hóa (60%). Doanh nghiệp đòn bẩy cao chịu phần bù 2% vào WACC.
Vì sao dùng mô hình này
RNAV cung cấp tham chiếu cho giá trị đất đai, còn DCF phản ánh năng lực tạo tiền khi dự án được triển khai. Phần bù đòn bẩy phản ánh độ nhạy của giá trị vốn chủ sở hữu với nghĩa vụ nợ.
Cách tính
Chỉ báo thay thế RNAV: BVPS × hệ số đánh giá lại 1.5. DCF: dự phóng 10 năm trên FCF trung vị với WACC suy ra từ CAPM. Nếu D/E > 3 hoặc hệ số khả năng trả lãi < 1.5, WACC được tăng thêm 2%. Giá trị cuối cùng = 40% RNAV + 60% DCF.
Nhóm doanh nghiệp phù hợp
Các nhà phát triển bất động sản và doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn được ghi nhận theo giá gốc thấp hơn giá thị trường.